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楼事探盘 | 新都心德比之战全解析 谁更值得买?

  • 事长评盘
  • 2019-06-18 10:34
  • 10946
  • 责任编辑:青岛事长
地理位置、外部居住环境是大多数购房者的置业因素,对地理位置有了认可才能继续了解项目的内在。

什么是板块价值?没有概念分析的那么复杂,就是这块区域的价值的红利,你能分享到多少?这是投资和置业无比要考虑的问题。

许多历史经验已经证明,一个标志性楼盘是可以撬动一个楼市板块崛起的。拿上海举例,就像翠湖天地之于新天地板块;

复兴珑御之于老西门板块;滨江悦之于五角场板块;汤臣一品、中粮海景、新鸿基凯旋门之于陆家嘴滨江板块……而对于青岛而言,新都心的崛起就是板块价值暴增的典型例子。


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网络图

曾经新都心,是狭窄的街道、泥泞的土路,破败的城市面貌与青岛的形象格格不入。但随着凯德MALL进驻新都心,地铁三号线贯通、万科中心雄起。

这片区域价值瞬间扶摇直上,成了市区相当火热的地块,无论是拿地价格,还是二手房、新房市场,在各大楼讯网站上都会被贴上HOT或者TOP的标签。

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新都心规划图

这片区域配套、交通、商业在日渐完善,周边新房资源也越来越稀缺。而就在过去的一段时间里,新都心板块沸点骤至:两个指标楼盘——保利天汇与和达君玥,同时开放样板间,相隔几百米,一场新都心的“王者之战”甚嚣尘上!

售楼处实况

络绎不绝的购房者不乏老业主

保利天汇售楼处每逢周末便处于持续爆棚状态,有购买意向的人们,在售楼处排起了队。

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▲保利·天汇售楼处

据销售透露,保利天汇3.1期1#、3#楼200多套房源售罄,3.2期即将发售,楼栋为2#、4#、5#、6#,预计6月底或者是7月入市,户型涵盖113-175㎡,预计均价27000-28000元/㎡。

从现场的实际情况来看,去天汇售楼处看房的人确实不少,有很大一部分是看房的,还有一部分是一期、二期的老业主。

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▲保利·天汇售楼处

这次样板间装在了实体楼上,很多买了房的业主想去看看自家的房子的实际样子。至于排队,是因为保利用五座或七座的车辆接送看房客户往返售楼处和样板区……

购房者来回赶场对比两盘优劣

和达·君玥的售楼处也被描述为“二十几个置业顾问不够分”。从现场来看,售楼中心常常也是人满为患的状态。有的置业顾问和到访客户讲着讲着,就要“对不起,接个电话”“对不起,来了个客户,打个招呼!”

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▲和达·君玥售楼处

据说很多人都是天汇和君玥来回“赶场”,现场购房者说:“自己看完天汇看君玥,发现了至少有两组人刚刚在天汇售楼处见过……”

几乎“一路之隔”的两个项目,竟然挤在一个时间正式亮相,更大可能是基于产品自信的一次刻意较量。

我们注意到保利天汇给予三期项目的口号是“新都心标准建立者”,而和达君玥也要做“主城改善置业的标杆”。

这场本土实力房企和达与一线大牌保同区内的利德比之战,谁更能撩到你的心?

地理位置

保利天汇周边商业氛围成熟,居住环境静谧

保利天汇位于德兴路与台柳路交汇处,距离凯德MALL仅有两个红绿灯,日常逛街、娱乐十分便捷。

此外,两条路均为非主干道,平时车流密度小,对于业主的影响也比较小。目前,项目周边均为住宅区,入住后居住氛围也将十分浓厚。

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▲保利天汇效果图

和达君玥临主干道,离新都心商圈两站路

相比于保利天汇,和达君玥的大环境则是项目的减分项。项目距离交通主干道——黑龙江路50米左右,大密度的车流对于业主的日常生活或多或少都会产生影响。

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▲和达君玥交通图

产品类型

保利天汇现代感设计稍逊风骚

保利天汇营销中心正式开放在2017年9月,当前与之同台竞技的和达君玥营销中心在2019年4月21日开放,作为“大两届学长”。

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▲保利天汇效果图

保利天汇无论在园林设计、全龄化、科技感还是户型设计方面与和达君玥相比都有不小的差距。

现代人对于美好生活的不断向往与追求,房地产业的与时俱进也在和达君玥项目上有所体现

和达君玥的全龄化园区划分更加细致

0-3岁、3-8岁、成年人、老年人,包括宠物,都有专属的活动区。置业顾问介绍说,业主可以在小区内满足健身、遛娃、遛宠物、散步等需求,更周全的考虑到业主的需求。

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▲和达君玥效果图

和达君玥中心景观区面积与足球场相仿

和达君玥为17-28层小高层与高层,容积率为2.8,楼间距达到80米左右。

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▲和达君玥效果图

在景观上,有和达集团“市政绿化”成熟业务做背书,从入园、中心园区到楼间空间匠造静谧三重礼境居住环境。据介绍,和达君玥的中心园区面积与足球场相仿。

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▲和达君玥实拍

相比之下,保利天汇全部为30层高层,容积率为3.2,人口居住密度大于和达君玥,人均绿地面积则小于和达君玥。

品牌之战

房企品牌溢价影响购房者选择

买房选品牌已经成为了不少购房者的共识。品牌越“硬核”的开发商,从某种意义上来说,也是建筑质量、物业管理、交付保证、不动产升值等诸多因素的保证,用通俗的话来说,就是“认牌子”。

保利天汇南侧为德兴路,平时车流量并不大

开发商的品牌固然是买房的参考之一,但楼事君认为这不是决定性因素,房企往期项目的表现也是判断开发商的重要因素。

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▲保利天汇沙盘图

和达君玥东南方向可以清晰的看到浮山

作为扎根本土26年的房企,和达集团成功开发了和达璟城、和达和城、和达城上城、和达中心等多个项目,其中和达璟城、和达玺悦已成为东李板块高端住宅的代表作,开发实力同样不容小觑。

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和达君玥沙盘图

发展潜力

保利天汇是看得见的成熟与宜居

从保利天汇和和达君玥区位及配套来看,两者不相上下。保利天汇周边配套实验幼儿园、红黄蓝、博文小学、立新小学等,和达君玥周边宁安小学、富源小学。

差异上来说,保利天汇学区上更靠近新都心板块,和达君玥学区上更靠近浮山后区域。

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两盘基本情况

保利天汇周边土地已基本出让完毕。项目南侧地块已确认为教育用地,后期保利天汇的小业主在家门口即可接受优质的教育资源,家长省心省力。

项目西侧同样为在建住宅项目,交付后,项目周边居住氛围浓厚,相应的社区配套也会迅速完备。

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▲保利天汇实拍图

此外,楼事君从案场获悉,保利天汇东侧地块为商业用地,并规划河道景观,居住环境更加宜居。

和达君玥周边仍有待建地块 或将“后来者居上”

和达君玥项目周边的环境与保利天汇相比,似乎有些不尽如人意。周边未拆迁的平房、未治理的道路、处于平整期的地块,让这里看起来有点“乡土”。

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▲和达君玥实拍图

但毕竟项目处于城市中心,城市的发展也会让这里“旧貌换新颜”。正如网友所说,开发越晚的地方,发展潜力也越大,厚积薄发。

户型PK

保利天汇三期主打户型为110-113平套三双卫、128-130平套三双卫,140-142平套三双卫及175平套四双卫四种户型。首先推出的两个楼座,只有前面三种户型,均为两梯四户,公摊25%左右,层高3.1米。

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和达君玥有三种户型,116平和130平的套三双卫户型,158平的套四三卫户型,前两者的公摊约23%,套四户型公摊21%,层高3.05米。

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两者都采用精装修交付,保利天汇精装修合同价5800元/平方米,含中央空调,新风系统。君玥精装修标准合同价5000元/平方米,含中央空调。

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样板间对比

保利天汇三期样板间走了写实风

不仅设在了实体楼座中,并且只附带较少家具,实际的空间效果一目了然。

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保利天汇样板间

其中140平样板间,大面宽书房客厅合体起居空间,附带6米阳台,主卧带4平衣帽间,长辈房与儿童房位于北侧,尺寸有限。

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保利天汇样板间

小储藏室的设计增加了功能变化。113平的三室两卫户型,动静分离,中规中矩,缺点是主卧儿童房均无飘窗。

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保利天汇样板间

总体感觉,天汇的公摊较大,部分功能区的尺寸不尽兴。但智能化配置和装修材质一目了然,不浮夸,很真实。

和达君玥样板间配置罕见

和达君玥样板间视频????

和达君玥只为号称“青岛主城罕见”的功能性套四三卫户型做了样板间。14米以上的超级南向面宽,四开间朝阳的配置确实相当“罕见”。

同样罕见的还有1.8米进深的南向阳台,还有餐厅背面的观景阳台。主卧和长辈房均有独立卫生间,主卧另带5平进入式衣帽间。

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和达君玥样板间

书房和儿童房的尺寸约8-10平米,并不局促。和达保证各类建材的品牌标准,将以合同约定。

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和达君玥样板间

总体感觉,君玥的158平户型空间适度,相对低公摊的优势凸显。样板间展示了较好的装修材质,但116平和130平户型没有样板间,没法给出直接评价。

总结

地理位置、外部居住环境是大多数购房者的置业因素,对地理位置有了认可才能继续了解项目的内在。从当前的地理位置来看,保利天汇优于和达君玥,但是决定项目最终去化率的因素还是蛮多的。目前,保利天汇与和达君玥实体样板间都已开放,这场新都心世纪之战,究竟谁主沉浮,敬请期待吧~~

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