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青岛土拍盛宴“名花有主”从土地市场看房价走势何去何从

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  • 2021-05-20 08:48
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  • 责任编辑:青岛事长
青岛土拍盛宴“名花有主”从土地市场看房价走势何去何从

今年2月,包括青岛在内的22个重点城市住宅用地“两集中”(集中发布出让公告,集中组织出让活动)三批次供应新政陆续落地。此前,22城中已有长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京7个城市陆续开闸。 5月12日—14日,青岛首批住宅用地集中出让,涵盖市北、李沧、崂山、城阳、西海岸、即墨五个区域,共计63宗地块轮番上架。从拍卖情况来看,市区核心区域依旧受追捧,热门的开平路地块甚至触发熔断价格。而外围条件苛刻的地块则遇冷,多以底价成交,城阳甚至还有两宗土地流拍。眼下60余块住宅用地已经“名花有主”,未来房价将呈现什么样的走势?尤其是开平路45号地块,会不会带动四方板块的整体上涨?不妨让我们从这次的集中土拍的细节中找答案。

集中开拍 63宗地块多以底价成交

备受关注的青岛首次集中“土拍”,终于在上周落幕。如果说不算开平路45号这个“小惊喜”,整个土拍过程基本可以用“波澜不惊”来形容。除了开平路45号地块,其他地块几乎都是以底价成交。

具体来看,其中5月12日集中土拍第一天,当日上午,市北、李沧共8宗地底价成交,总规划建面43万平方米,成交总价34.5亿元,最高成交楼面价10000元/平方米。竞争最激烈的市北区开平路45号地块,有17家开发商参与竞标,地块报价金额从起始的10310元/平方米,经过164轮,最终达到了17010元/平方米,因达到最高限价,网上土地竞价中止,转到线下竞自持城镇住宅建筑面积。

从5月12日下午,市场开启了平淡的“底价时间”,城阳13宗地块集中拍卖,总占地面积42.52万平方米,规划建面65.95万平方米。最终,11宗地块底价成交,成交总占地面积40.3万平方米,成交总建面62.35万平方米,总价24.2亿元,最高成交楼面价4396元/平方米,2宗地块流拍。 5月13日,青岛集中土拍第二天上午崂山2宗地拍卖。最终,2宗地块均被青岛海云创智商业发展有限公司(海尔产城创)底价竞得,成交总价32.8亿元,最高成交楼面价10773元/平方米。 5月13日下午,即墨15宗地块拍卖,15宗商住地土地面积约为279439平方米,规划总建面76.19万平方米,合计揽金约12.08亿元。 5月14日上午,是青岛集中土拍第三天,最终西海岸24宗地块均底价成交,总成交价约25.06亿元,最高楼面价8552元/平方米。

焦点之战 市北“地王”被刷新

作为本次土拍的最大焦点,市北区开平路45号的拍卖过程历经164轮叫价,让很多人感到意外。根据拍卖公告,该地块规划用途为城镇住宅和商服用地,总占地面积13925.2平方米,规划总建面48738.2平方米(住宅32906.9平方米,商服4873.8平方米,划拨公租房建面10957.5平方米),起拍楼面地价10310元/平方米,起拍总价3.9亿元。综合来看,该地块位于老四方水清沟板块,属于主城核心优质地块,商住比较低,再加上无报名门槛,从而引发开发商的激烈角逐。 17家开发商叫价164轮触发17000元/平方米熔断价,地价从起始的10310元/平方米一路飙到17010元/平方米,溢价65%。最终在线下竞拍中,该地块被绿城中国获得,成交总价6.43亿元。而之前市北区的最高地价是青岛青特星城置业有限公司当年以14620元/平方米竞得市北区河西村1号地改造地块,也就是现在的青特星城。

根据锐理数据的《2020年50大城市卖地报告》显示,青岛的土拍溢价率为0.2%,2020年近半数土地都以底价成交。溢价率64.9%的市北区开平路地块为何如此抢手?首先是该地块的周边配套完备,同时临近地铁1号线,且与多条城区主干道相连,本身就称得上是优质资源。在这样的情况下,眼下土地出让又实行一年三集中的政策,错过首批拿地,就要再等好几个月,而且周边土地资源供应相对紧张,接下来也未必有新地块加入,此次不能成功拿地,就可能出现无房可卖的局面。这样的情形之下,各大开发商必然要上演一场争夺大战。

17000元/平方米的拿地价格让人想起了几年前绿城拿下深蓝中心的价格。如今深蓝中心房价已经超过9万元/平方米。很多人把地价和房价比作面粉和面包的关系,如今面粉价格大涨,未来面包的价格走势是不是也要大涨?

后期影响 土地资源决定价格走势

对于普通市民来说,土拍市场也许距离我们太遥远,但背后可能对房价产生的影响还是牵动了很多人的心。回到土拍市场,开平路45号拍出超过17000元/平方米的楼面价格,对于后期该地块的房价来说意味着什么?记者从专业人士处了解到,楼面价格的两到三倍,往往是开发商给新房定的价格,这样我们可以大胆预测,未来这一地块新房的开盘价应该会在35000元/平方米。再来看看周边房价,东侧的四流南路245号中海寰宇时代周边环境相似,相距仅约1.3公里。据悉,寰宇时代一度传出待售楼盘单价过3万元的消息。要知道中海去年拍得寰宇时代的楼面地价为10510元/平方米。从这方面来看,老四方区域价格上涨几乎是毫无悬念。

另外,从楼市价格来看,涨价向来不会是某一区域的单独表现,老四方北部房价的上扬,将会对整个市区产生连锁反应,尤其是紧邻不远的新都心、浮山后和李沧区域。从这次的集中土拍来看,除了浮山后有两宗不大的地块加入之外,再无新增。而从去年开始浮山后板块成为新晋学区房,楼市进入供不应求的局面。对于已经逐步站稳“3万元线”的浮山后和新都心板块来说,房价将会冲击35000元/平方米甚至更高。而老四方东部,买房只能向西,此次新地王产生后,市区的3万元价格线将向西移动,覆盖老四方的更多区域。楼市涨价甚至可能会蔓延到青岛的近郊,逼迫刚需进一步外溢。而这波上涨背后的推手,基本可以确定为市区土地资源的紧缺,毕竟整个拍卖过程,主城区也不过10宗地块上市。在业内专家看来,这样的紧缺形势将一直延续。

●相关链接:土拍“三宗最”

最热门地块:市北区开平路地块

开平路45号地块成为近几年来土拍最热地块,在本轮出让中,一举拿下了“参与房企最多”“出让单价最高”“成交溢价率最高”的三冠王。 17家“大鳄”共竞价164轮,直接把10310元/平方米的起拍价冲到了17010元/平方米,溢价率达到了65%,“成功”触发熔断机制。不但超过了此前市北土拍的最高价,也追平了去年市南一宗宅地的成交价,成为市区土拍成交单价的“新标杆”。

占地面积(单宗)最大:西海岸新区开城路东南地块

本轮供地中,单宗土地面积最大地块为青岛融玺投资有限公司(融创)拿下的西海岸新区开城路东南、胡家庄村西北地块,总占地面积97075平方米,总规划面积116490平方米,为城镇住宅、商业混合用地;出让起始价1369元/平方米,成交总价15257.505万元,配建12班幼儿园。

成交总价(单宗)最高:崂山区海尔路西地块

青岛海云创智商业发展有限公司竞得的LS0801-023地块,位于黑龙江路以南、海尔路以西,是海尔工业园东区改造用地,成交楼面地价10773元/平方米,成交总价219549.4308万元。地块为70年产权城镇住宅 (含产权型人才住房)用地,土地面积57581.4平方米,规划建筑面积203796平方米,此外划拨土地6750.1平方米用于幼儿园建设。另外,该地块将配建产权型人才住房不少于78516平方米,且不少于981套;产权型人才住房与开发建设单位结算的价格为27230元/平方米(含全装修价格)

来源:观海新闻/青岛早报

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